В Украине в 2023 году выросли объемы купли-продажи земельных участков на 58%, цена гектара – более чем на 8%, онлайн-аукционы по аренде коммунальных земель – в четыре раза, а капитализация рынка увеличилась на 89,9 млрд грн, сообщается в итоговом аналитическом обзоре "Земельный рынок в Украине" за 2023 год, подготовленном Киевской школой экономики (KSE Агроцентр) при поддержке Программы USAID по аграрному и сельскому развитию (АГРО).
"Несмотря на значительный рост рынка земель сельхозназначения в 2023 году, довоенных показателей он еще не достиг. Оборот земель в 2023 году вырос на 58% по сравнению с 2022 годом и охватил 172,9 тыс. га", – отмечается в обзоре.
Кроме того, площадь транзакций с сельхозземлями в четвертом квартале 2023 года была самой высокой за весь год: 23,8 тыс. сделок совокупной площадью 53,9 тыс. га.
В то же время, темпы роста средневзвешенной цены на сельскохозяйственную землю были несколько скромнее – 8,3% в 2023 году. Следовательно, номинальная капитализация рынка по итогам прошлого года увеличилась на 89,9 млрд грн, а с момента открытия рынка земли – на 179 млрд грн.
"В 2023 году рынок частично восстановился, однако его ежедневные объемы до сих пор меньше, чем до полномасштабного вторжения России. Во второй половине 2023 года ежедневно заключалось сделок купли-продажи в среднем на 529 га. Это на 37% меньше, чем до февраля 2022 года. По нашим оценкам, из-за полномасштабной войны не произошло 120 тыс. сделок совокупной площадью 355,5 тыс. га. Таким образом, потери рынка из-за войны достигли $325 млн, или 12,4 млрд грн", – отметил исследователь "KSE Агроцентр" Роман Нейтер.
По информации KSE, объемы продаж прав аренды коммунальных земель сельскохозяйственного назначения через Prozorro в течение 2023 года выросли более чем в четыре раза – до 1677 успешных торгов на участки совокупной площадью 14,5 тыс. га в четвертом квартале 2023 года. Всего с момента старта электронных земельных аукционов общины успешно передали в аренду через Prozorro. Продажи 5504 участков коммунальной собственности совокупной площадью 48,7 тыс. га, что приносит им ежегодно 428,5 млн грн дохода.
"Земля приобретает все больший вес в структуре доходов местных бюджетов. Общины уже получают в среднем 10-12% от обращения и использования сельхозземель. Однако этот доход может быть значительно больше, ведь по старым непрозрачным механизмам только в 2015-2021 годах в аренду было передано 331 тыс. га, что почти в семь раз больше объема, переданного через земельные торги на "Прозорро.Продажи", – отметил эксперт "KSE Агроцентр" Игорь Поддубный.
По его мнению, впоследствии прирост доходов от передачи в аренду земель по конкурентной процедуре на этой платформе может достигать более 29 млрд грн в год. Некоторые громады уже идут по этому пути и передали на конкурентных онлайн-аукционах в аренду сельхозземле на сумму, составляющую 5-15% годовых доходов местных бюджетов
Еще одним источником увеличения доходов общин от обращения и использования сельхозземель является увеличение уровня регистрации земель в Государственном земельном кадастре, который составляет 77%. Потенциал роста бюджетных доходов громад благодаря регистрации всех сельхозземель в ГЗК и их прозрачному использованию может достигать 2% всех бюджетных поступлений общин в 2023 году, или более 10 млрд грн, прогнозируют аналитики.
Кроме того, открытие второго этапа рынка обеспечит новые возможности привлечения ресурсов для восстановления агросектора, землевладельцев и громад. Так, за более чем два года с момента открытия рынка сельхозземель, стоимость земли возросла на 10%, что эквивалентно росту стоимости потенциального залога на $5,5 млрд. Учитывая действующий коэффициент ликвидности сельхозучастков как залога на уровне 0,35, указанное увеличение стоимости земли могло бы сгенерировать ее владельцам и агросектору дополнительных кредитов на $1,9 млрд. Это половина от совокупного объема банковского долга аграрного сектора Украины по состоянию на конец 2023 года.
"Благодаря открытию рынка земли для юридических лиц с 1 января этого года, в будущем ожидается рост стоимости земли примерно на 40%, а значит, капитализация рынка земель увеличится почти до $50 млрд. То есть потенциальный объем кредитного финансирования мог бы составить $17,5 млрд. Это, в свою очередь, позволило бы перекрыть разрыв в финансировании украинского агросектора, который составляет около $21 млрд, и таким образом удовлетворить потребности в краткосрочном финансировании, а также инвестициях в восстановление и развитие", – прогнозирует вице-президент KSE по экономическому образованию, профессор Олег Нивьевский.
Кроме того, для дальнейшего успеха земельной реформы крайне важно избавляться от источников земельной коррупции, в частности, механизма безвозмездной приватизации земель государственной и коммунальной собственности. Так, в 2023 году в Верховной Раде появился ряд законодательных инициатив по возобновлению безвозмездной приватизации земельных участков сельхозназначения из государственного или коммунального фонда для военнослужащих участников боевых действий и членов их семей, рассказали в KSE и предостерегли, что данные законодательные инициативы могут иметь негативные социальные и коррупционные последствия и привести к потере громадами источника наполнения бюджетов, которым является передача в аренду коммунальных земель.
Как сообщалось, с момента открытия рынка земель 1 июля 2021 по состоянию на 1 января 2024 было заключено 195,9 тыс. сделок купли-продажи совокупной площадью 432,2 тыс. га, или 1,05% всех сельхозземель Украины.
